关于租赁门面的一些事项

看到心仪的店铺,餐饮老板们在与房东或招商经理谈店铺时,需要考虑哪些问题?怎样才能躲开最基本的选址大坑?

将租赁门面的知识汇总记录一下(主要来源于「开店笔记」公众号),放在这里

问:有个门面,第一种转让费8万,房租4千一个月,第二种是直接6500一个月,哪种划算?

为此,关于商场店之外的餐饮签铺,小青总结了以下六个要点,供我们餐饮人学习参考:

接受转让门面需要注意的

1,必须看房东和租户的合同条款,条款需要确认的几个点:

  • 是否允许转让或转租,最好允许,允许转让或转租如果以后失败,这个成本还是可以通过转让或转租收回来的
  • 租赁期限还有多长,越长越好,最好3-5年,假如只有不到一年了,大房东可能会在到期后涨价或者租给其他人
  • 租金条款具体情况,最好租金维持不变,如果条款中有每年的递增涨幅,看看自己是否能够承受

2,一定和房东见面,当面确定清楚
确定那些内容?

  • 租金多少问题,租金递增问题,看看是否延续上一个租户还是有所变化,上一个合同条款是否保持不变还是要有变动,都需要和房东当面确定

  • 以后是否可以再次转租

  • 租赁期有多长

3,以上三个问题如果没有全部确认清楚,千万不要给转让费

4,定金、押金可以给,但是条款要写清楚

  • 商户要告知所有事项的义务,不得隐瞒,比如说电力的最大负荷不够等
  • 如果房东不同意转租或转让,或者租金没有谈妥,押金或定金需要无条件退还

5,以上所有重要的东西,承诺,都必须白纸黑字写清楚,比如定金押金条款,合同变更情况,转租协议

6,大房东最重要,合同文本最重要,中介、租户说的东西都不可全信

7,与大房东见面时,要求带上房产证

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●租期的年限

商铺租赁合同中的陷阱

1,合同中的商铺一定要清清楚楚,明明白白,一定要附有店铺图纸,防止以后的纠纷。包括商铺的具体位置、面积大小,哪里可以用,哪里不可以用,哪里与邻居共用等

2,开店的经营范围一定要写清楚。房东有时候为了快点把铺子租出去,告诉你这也可以那也可以,等到开业的时候,可能就会有餐饮排油烟限制等,可能造成生意毁灭性的打击。

3,明确房租多少,房租的调整时间和调整方式,确定每一年的涨幅和具体数目,做到心里有底,对房东也是很大的约束。

4,合同期越长越好,尽管你都不知道自己能不能干一年,签的时间也是越长越好。合同期内,你不想干了,你是主动的,合同到期了,你还想干,房东说不干,你就被动了。

5,免租期,免租期都有的,要争取长一点。通常免租期是30-40天,用于租客装修或者办理证件的,这是行规,房东不愿意就跟他翻脸。

6,签订合同时,如果房东拿着合同让你现场签,最好不要签。而是向房东索要一份合同文本,回去好好研究。

7,一般是上一家租客才会要转让费,房东不会要,如果房东要转让费,那就走人,说明房东人品不好,以后很难打交道。

8,一定要向房东争取转让权,转让权相当于退出机制,用于保护自己。

9,看看前一家是不是烂摊子
比如前一家有官方不良记录,工商管理费或者一些应该缴纳的税费没有缴清,或者面临过多投诉等,很可能面临营业执照作废,停办营业执照或者有罚款等处罚,要亲自去工商管理部门或者税务单位了解。
前一家与前员工有经济纠纷,或者与供应商有欠款纠纷,那么开业就有人找麻烦,影响生意,这个需要与上一家签订转让协议是特别提及,并且留好负责任的身份证件信息。

不管那种方式。都有利有弊,本人只是遇到过这种情况,要么转让费5万,租金40一个平方,要么转让费8000租金70一个平方。租期4年,我当时选择了后者,因为当时才做生意。没什么钱。后来生意做得还好,因为要带小孩,就把门市转了。技术加转让费。一共12万,现在想起来。后者划算,因为我门市只做了一年,如果要选择长期做这个门市。或者自己做的生意比较稳定,十拿十温,就可以选择多给转让费,低租金,如果自己资金有限,就可以选择无转让费,高租金,具体情况具体分析。适合那种就选择那种方式,没有特定答案。

●租金的高低

第一种肯定比第二种划算,为什么这样说,转让费是门店上一商家装修及门店的附加值的提现,第一方案,转让费80000元,房租4000元每月*12个月等于48000元+80000元的转让费,一共是128000元,

●租金递增陷阱

第二方案,6500元*12个月等于78000元,

●免租期的长短

以上方案我们以做满一年后转出去为例,

●门店改造成本

方案一的可以继续以80000元的转让费转出去,

●政策和法律注意事项

80000+(78000-48000)=110000元

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有一个门面,有两种租用方式,第一种是付转让费8万,但房租一个月只有4千;第二种是不用付转让费,但房租一个月要6500,哪种更划算呢?

明眼人一看就可以算出,如果在同样的一年时间内,肯定是第一种租用方式不划算,因为在这一年时间内,连转让费8万加年租金4.8万一共要付出12.8万的费用;而第二种租用的方式更划算,因为,就算月租要6500,也只要在一年时间内付出7.8万的费用,这一年足足少了5万元的付出。

租期不能低于五年,争取接近十年的租期

但是,租一个门面做生意,就可能不是一年两年的事情;因为,有的地方,也可能不是一两年就能把生意做起来的;所以,做为生意人,只要看中了这个门面的位置,适合做哪一门生意或者具有做哪一种生意的发展潜力,通常会与房东订立一个最少5到8年期限的租赁合同。

对于大多数中小餐饮品牌,小青建议老板们要坚守住五年租期这个红线,两年或三年租期的店铺坚决不要拿。

所以,只要是做过生意的,就都会选择第一种租赁方式;因为,在长期租用的时间内,不但所付出的总费用更少,而且那个写进合同的转让费,在合同期内如果不想做生意了,把门面转给别人的时候,也同样可以收取到转让费的;因为,转让费是由租赁人所控制和收取的,而房租是被房东所控制和收取的。……所以,现在剩下的问题是:你是否已经看中了这个门面的位置?是否已经有了一个做长期生意的规划?这才是关键!

因为对于大多数新开的门店而言,即使拿铺前估算精准,可以持续挣钱,按照一般投资规律,基本上要有一年半左右的时间才能回本。

图片摘自网络

换言之,两年之内是在「养店」。签两年租期,等于白折腾,而三年租期,挣一年钱,等于瞎折腾。

你好!你所提选择哪种需要跟门面的其它场景要素结合,不能单纯看是否有转让费去选择的,否则那就是一种赌博的抉择而已。

而且,两三年短租期,生意好的话,到期重新签的时候租金必定会翻倍,如果生意不好,也是要涨的,哪个房东会管你到底挣到钱了没?

一、理解转让费存在的现象

真正的转让费是指租户在店铺的租期内(未到期)征得房东的同意将店面转租,把和房东之间租金剩余期限,连同租户的装修,原来购买的设备、经营的项目(包括货物和其它无形资产等)一并转给下一个租户,向下一个租户收取超过应收取房租的费用为转让费。

根据理解,你所提到第一种情况如果转让费中有包含其它对你有价值的内容,比如可用的设备等,那么第一种的价值就会更高。

但是对于转让费现行法律没有足够的约束和条款,市场上的转让费也是五花八门,如果你没有辨别清楚,一出手就会栽了,相当于出师未捷身先死。

五年租期,可谓是中小餐饮老板选址的生存红线。

二、选择店面你一定要考虑的因素,并非只是租金

1、首先你要确定你想开什么店?目标客群有哪些?包括你的投资预算是多少?

比如你想开个小超市,主要人群是20到30岁,投资预算只有30万,你的租金就不能过高,大概在7000到8000左右即可。

2、其次,你要确定你所看的两种店面商圈分别是什么样的?哪种更适合你的需求?

商圈的数据一定要收集,一般包括主要人流的分布,到底是办公区还是社区,人流是动态的还是静态的。周边有没有你想开店品类的竞品?如果都是非竞品是不是都是属于同类客流的互补呢?等等。

比如你选择了一个滨江区域,那是一个新兴的商圈,人口密度高,那就是静态客流为主,动态客流为辅。

3、然后再看铺源与相关的数据,包括你门面周边的人流,是属于常驻的吗?门店左右两边的店铺业态是什么呢?他们的客单价多少?还有他们的客流消费力到底如何呢?

4、接下来你还要实地去踩点,根据你对上面写字的数据信息了解以后,到两个门店实际查看与数据是否匹配,如果数据与你需求匹配度高的,你就可以选择哪一个。

在此基础上,能争取到更长的租期,比如八年十年,对餐饮企业更为有利,因为谈选址合同,涉及更多的层面。

三、你的两个门店租金费用不同,测算租金跟你营业额占比

也就说说你可以根据你想做什么行业,然后根据你的经验与判断,你每个月经营的业绩大概多少,而租金的费用占比不能超过你的营业额20%,否则风险就变大了。

按照你的两种方案,虽然单月租金差别不大,但是其中第一方案含了转让费。如果你选择第一种就要把转让费按照你的投资回报周期进行分摊。

比如你的投资回报周期是一年,8万的转让费就要分摊出去,相当于第一年你的租金每个月是6666,加上原来固定的4000元,其实就是你的月租金要达到10000元,这个匹配的营业额就要做到8到10万之间。

如果第二种因为没有转让费,按照那个租金的比例,你的营业额至少要做到6万以上,否则你就赚不到什么钱了。

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总之,门店的选择不是单纯的看租金多少,看是否带有转让费,这都只是你店面选择的其中要素而已,你要根据上面所描述的综合考虑去评估与选择,才能把选址做的更好,毕竟选址好坏就是你经营成功的一半几率。

首先你有重要一点没有提到,既然是门面转让,你应该不是跟业主签合同,而是跟以前的经营者签合同。那么问题来了,合同还有多久到期,门面能否转让?这个门面能否转让有两层意思,一是业主是否允许前一个经营者把门面转让给你,二是允不允许你把门面再转让给别人,如果这两条不能满足,你租这个门面也无从谈起。

如果合同一年到期,建议你不要租。因为随随便便装修都要花一笔钱,当然如果业主答应你合同到期可以免费续签,可以考虑。

现在假设合同还有三年,在你上面提到的转让费,租金都不变的情况下,咱们来计算一下。第一种方案一共要付224000元,第二种方案要付234000元,两者之间只差10000元。再结合现在的市场情况,现在实体店都不好做,开业即倒闭的情况也比比皆是,我去年加盟一个休闲食品品牌,只开了三天就关门大吉。所以你打算做什么一定要考虑清楚,要三思而后行,多打听打听,多实地考察。据我的了解,现在很多门店都不好租,能租出去就不错了,哪里还要什么转让费。

所以我会选择第二个方案,就算人家没有第二个方案,我也会主动给出第二个方案。因为在现在的行情下,80000元转让费风险很大,还是采取稳妥的方案为好。

以上是我的意见,希望能帮到你。我是开鞋店的沧浪之水,已经回答问题有收益的朋友邀请我答题吧,大家互相学习,共同提高。

同一个门面选择第二种没有转让费的,不是同一个门面要根据转让店面是具有它的价值在做选择。

从题面理解,题主想要表的是,同一个区域两个店面,一个没有转让费,房租较贵;另一个有转让费较贵,房租较便宜。

其实对于个体创业者而言,节省资金成本就是赚钱,而最大的成本就是房租,所以很多人都会在一点纠结。但这也是很多个体创业者的误区,不应该考虑怎样省钱,应该考虑什么样的店面能够盈利。下面我们详细的分析一下。

转让店面可不可以接手。

转让的店面其实一句话就可以解释清楚:好的店面不会等到你去谈就已经出手,没有讨价还价的余地;不好的店面各种说辞,比如家有急事,因为什么什么要异地经营,这些说白了都是说辞骗人的不要轻信。记住一点,赚钱的谁也不会轻易甩出去。

那么要接手转让的店面需要注意哪些呢?首先是看店内经营项目,结合周边需求人群,判断是店面不行,还是经营者不行。其次店面位置是否值这个价钱,

当下实体店面关门闭店的太多了,总结起来就是开店的时候房租高,现在不景气。再次店内经营范围与你即将创业项目是否相符?转让店面口碑如何?是否会影响你以后的经营?

重新租店面需要注意哪些。

租新的店面,将会面对房屋装修,这点不如转让来得实在,是一笔开销。其次地理位置的选择也会影响租金高低。如果抛开位置而言,笔者建议租新的店面,不接手转让店面。

对于新的店面地址选择只需记住一个口诀“金角银边垃圾腰,死角店铺不能要”记住这个选址口句基本不会错。除了选址,创业者还要根据自身创业项目去考虑店面位置,因为位置不同,人群就不同,流量也不同,这点是非常重要的。

如果但从两种店面到底哪一个划算,那么你就要计算租期的时长,比如有转让费的店面,和同剩余时间还有多少?是否存在续签的可能?续签合同房租递增比例是多少钱?现有店面的装修多长时间后需要翻新等这些问题都要仔细核算。

新租店面则需要计算合同签订时长,租金递增比例。因为如果不能明确这两点,你的装修预算就无法确定。从问题表达来看,笔者建议选择6500/月的门面,转让费的钱完全可以用于新店面的前期开销,并且房租时长与租金递增都可以在控制范围内。

租金不要超过10元/㎡/天

有个门面第一种转让8万,月租4000。第二种直接是月租6500。那个划算点??

真是群牛逼人物!

林子给你简单换算下咯。

第一种8万+4千×12=128000

第二种6500×12=78000

价格相差比较大,经济不宽裕的话还是后者吧!

不过后者可能是毛胚房。在南方的话一般不要转让费的都是毛胚房,也许有例外。北方林子就不得而知了哦。

前者租金便宜但是最主要的还是怕有转让费的坑,要是那样的话就麻烦了!

林子劝你别算划不划算了,看看地理位置!

位置差月租就算低到1千块又怎么还不是亏的底朝天。

与其看看价格合算不合算,不如多走走看看俩个店面附近人流量如何!如果人流量大就算贵点又如何。要是一天都没个人在便宜都不能租!

这两两个选项要看对比

如果转让的店铺还在经营中不是关住门转让的那种,证明这个店的地理位置至少不算是个坑,可以考虑。虽然需要转让费,但是退一步说咱开不下去了一样也可以转给别人,如果顺利出手的话那前期省的房租是很可观的,必须选一。而且选择转让的店铺多数是接盘上家的生意或者装修很多细节可以谈,前期开店节省挺多琐碎的事。

选二的话得看情况,繁华地段有空屋出租的店我是不会要的,做生意的人任何时候都在想着保本,上一家租客会选择不转让空出店铺还给房东,只有一个可能房东很作房租贵到租客甚至都撑不住等到接手的人出现,即便转出去在等待的时间里基本跟花的房租差不多了,所以才有人忍痛扔店。

一般情况下我不相信我是幸运的那个人,一个有价值的商铺真有不需要转让费就能租到,价格还合理这种好事是很难很难碰到的,毕竟每年选择开店的人太多了,一个好位置早也被大家留意关注怎么可能第一时间等到你来挑,下手快的人多着呢

选择直接租门面的只有一个前提就是你经营的品类不挑地段都能有生意,那绕开转让费直接租的目的就是为了租金便宜面积大
地段次点就次点

这是我开了四五家店的经验 希望对你有所帮助

我觉得这个问题要看实际情况具体分析,4000一个月合同是几年?每年有无递增?递增多少?80000转让费一定要经房东同意,重新跟房东签合同,合同一定要注明以后也可以转让,还有一定要考虑这几年实体店很难做,所以你不想做的时候可能转让费会大降。6500一个月好处就是前期投入少,但运营成本会更高,所以不好枉然下结论。

这样的门面房,怎么租更划算,要看合同怎么签订,而且是跟房东签订的合同,还是跟转让方签订的合同,这里是有区别的,其实就一个重点,合同签订几年,这一点非常重要,如果签合同的时间比较短,肯定不能给转让费,给转让费的前提,就是签订的合同时间够长,为什么要这么做呢?

关于租房子里边的一些特殊情况,一切都是游戏规则,假如说这个案例,第一种转让费八万,房租每个月4000块钱,只和你前两年合同,如果你平均算一下,两年的费用是176000块,平均一年88000了,这样肯定不划算,如果能签订合同,超过四年以上,也就是说,这八万块钱,平均到四年里面,每年两万块,基本上可以接受,如果能签订合同,超过六年以上,可能就更划算了,如果只租一年两年,去试试水,看看生意是否好做,那么,肯定要选择第二个方案,可能更划算一些。

其实这个游戏,相当于变相讲价,涨价,一下子把房租涨上去,就这么一个简单的事,原来,这种转让费,是有上一个租户来进行,现在这种转让费,直接房东操作,也挺有意思,可以看得出,这个门面房确实有价值,地理位置,人流量,应该在各个方面的商圈,都处于优质位置,才敢这么玩,总之,要把合同,签订了更加完美,如果有违约,那要走违约责任,所以合同是,这个游戏的重心。

好了,就说这么多吧!关于投资购房,还有什么其他的英文可以随时关注公众号,乐福居,这里会有一系列关于购房的一些小常识,等你来哦。

我来专业解答一下,首先你要确保你调查过这边市场,觉得你的产品能够有市场销售出去,再一个你的资金是否充足,再一个你是否能房东签合同,了解过房东这个人吗,往隔壁店铺打听房东之前租给商户的情况好不好说话,再一个签的是几年合同,能不能转让出去,每年递增少不少,合同能签5年,中途可以转让,资金充足情况下,你对你的产品有信心,满足这些条件话,那无疑这家店铺是你发财地方,那你肯定要一直在这店做下去,那么你选择转让费8万,房租4000多那间,因为转让费到时你不做话也可以把转让费挣回来多多少少,反而直接选租金6000的就不划算.如果你第一次做生意不熟悉,对产品不自信,没了解过市场盲目的做,那么选择直接6000块,这样话就不会亏损太多.

签长租期的好处,除了保证自己「养店」的投资心血不会打水漂之外,还有一点好处,就是可以与房东们在租金问题上讨价还价。

据小青观察,大多数中小餐饮品牌能够赚钱的租金标尺,最好是不要高于5元/㎡/天,即使是生意做得极好的门店,也不能超过10元/㎡/天。

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